相続人にできる対策を知ろう｜不動産相続・売却のにし不動産

「相続をされる側」の生前対策が重要な理由とは？

相続発生後に有効な対策方法とは？

まずは相続税の節税を検討しましょう。相続財産の評価額を引き下げる、各種控除を適用させるといった対策で、相続税額が下がることもあります。遺産の分割方法は遺産分割協議で決定されるので、その際に「不動産を売るのか」「売らずに住むことにするのか」など相続人の意向をはっきりさせながら節税方法を決めることが重要です。

相続税に関する控除はさまざまです。被相続人と相続人の関係性や遺産の種類、不動産の用途などにより、何を適用できるかが変わってきます。遺産に不動産が含まれているときは、相続に強い不動産会社に相談しましょう。

相続で大切な名義変更

相続が発生した際、名義変更をしていないと不動産売却はできません。一方、相続で大変だったことに名義変更を挙げる人が多いのも事実です。相続登記時には相続人全員で話し合う必要があり、相続人を単独名義・共同名義のどちらにするかなど、決定事項がたくさんあります。

揉め事が多くなるのも、この話し合いの席です。相続人全員が所有者を誰にするのかをあらかじめ決めていれば、トラブルはそれほど大きくならないでしょう。ですが、「音信不通の兄弟が突然相続人としての権利を主張してきた」「売却金額に異論を唱える」などのトラブルが起きることは少なくありません。こうした事態を避けるためにも、前もって相続人全員で話し合いをしておくことをおすすめします。

名義変更手続きについて

以下では、不動産を相続した際の名義変更の手続き方法を紹介します。

1.登記事項証明書を取得する

法務局に行って、登記事項証明書を取得しましょう。この際、不動産の登記事項証明書も確認しておくことをおすすめします。登記簿上の名義人が亡くなった人の親や祖父母になっているケースがあるからです。

2.相続人調査を実施する

亡くなった人の戸籍謄本から相続人を調べてください。相続権利は続柄で決まります。亡くなった人に兄弟がいた場合はもちろん、いわゆる「隠し子」がいても相続人になるケースがあります。

3.書類を収集する

法務局へ申請する提出書類を入手しましょう。「遺言書がある」「遺産分割をする」など、状況によって提出する書類は変わってきます。事前に確認しておきましょう。

4.提出書類を作成する

遺言書や法定相続に従わない相続なら、相続人全員から遺産分割協議書に実印を押してもらいましょう。

相続税対策

物件が戸建てであるか、マンションであるかでも、相続対策の方法は変わってきます。それぞれの特徴を、あらかじめ把握しておきましょう。

戸建て

まず、相続税の計算には、「相続税評価額」が使用されます。これには、さまざまな軽減措置が設けられており「賃貸用不動産における軽減措置」もそのひとつです。不動産は自分たちで住むために保有するより、人に貸し出すことを目的に保有しているほうが相続税は安くなります。一戸建て賃貸はファミリー層から人気があり、駅から離れていても借り手が見つかりやすいため一度検討してみましょう。

マンション

中古マンションで相続税対策をするなら、不動産のまま遺すことを検討しましょう。中古マンションを時価で売却すると、不動産の相続税評価額は時価の70％程度となるからです。一方、現金で相続すると額面（＝時価）がそのまま課税対象となります。

土地

故人が生前居住していた土地には「小規模住宅等の特例」が適用され、相続税評価額を最大80％軽減できます。土地の相続税評価額を下げるには「土地に建物を建てる」「その建物を人に貸す」といった方法があるので、こちらも検討してみましょう。ただし、建物を建てるためには建築費用がかかります。あらかじめ、コストバランスをきちんと考慮しておきましょう。

不動産は相続後3年の売却がおすすめ

不動産を相続後3年以内に売却すると「相続税の取得費加算の特例」が適用され、相続不動産の売却により生じた譲渡所得から、相続税の一部を「取得費」として差し引けます。

譲渡所得には譲渡所得税が課せられますが、不動産の取得や譲渡時に発生した費用は収入金額から差し引けるのです。特例が適用されると、課税対象となる金額がさらに少なくなることに。結果的に、譲渡所得税の節税につながります。

「相続税の取得費加算の特例」適用条件